Договор с бригадой строителей на ремонт квартиры

Наём гражданами частных мастеров для выполнения ремонта или строительства жилья – явление распространённое. При значительном объёме работ нанимают строительную бригаду, укомплектованную необходимыми специалистами. Востребованность таких небольших групп мастеров сегодня высока, поэтому рынок труда реагирует соответственно – предложений тоже много, в том числе, и заманчивых.

Рассмотрим, как нанять бригаду строителей правильно — с учётом «подводных камней», которых в этой процедуре хватает.

Устная договорённость или письменный договор

На практике при обращении к частным мастерам используют как устную, так и письменную форму договора. В устной форме обычно договариваются с бригадами, работающими неофициально, или с хорошо знакомым подрядчиком, в профессионализме и порядочности которого не сомневаются.

Обращаясь к бригадам, работающими без регистрации, следует учитывать следующие обстоятельства:

• Такие работники избегают какого бы то ни было документирования своей деятельности, в том числе, заключения договоров, чтобы избежать ответственности по ст. 14.1 КоАП РФ «Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии).
• Письменный договор с ними не будет иметь юридической силы – взыскать по нему что-то в пользу потерпевшей стороны не получится.

Для справки. Даже если строительная бригада зарегистрирована как юридическое лицо, но письменный договор подряда с ней не составлялся, взыскать что-то с подрядчика по итогам работ практически невозможно.

При обращении к доверенному исполнителю не ограничивайтесь только устным согласованием – подрядчик может что-то забыть, не так понять, да и отношения за время ремонта могут измениться в худшую сторону. Запишите на бумаге достигнутые в ходе устных обсуждений основные договорённости: возможные изменения в проекте, согласие или возражения по смете, порядок закупки материалов и решения вопроса их остатков/излишков, система оплаты выполнения работ и т.д. Изложите письменно и изобразите в виде схем всё то, что не отражено в вашем проекте — это сведёт к минимуму вероятность принятия прорабом решений по своему усмотрению и избавит вас от расходов на переделки.

Обращение к строительной фирме, выбранной по рекомендации друзей или другим причинам – более распространённая ситуация, и здесь лучшим решением будет заключение письменного договора.

Коротко о договоре подряда

Договор найма гражданином организации для оказания каких-либо услуг, является договором подряда и регламентируется главой 37 ГК РФ и Законом «О защите прав потребителя». Подвидом договора подряда является договор бытового подряда, особенностью которого является личное, некоммерческое использование создаваемой вещи. Ремонт квартиры, в частности, оформляется договором бытового подряда.

Замена в документе заголовка «Договор» на «Соглашение», «Контракт» или «Заявка на ремонт» допустима, так как не противоречит сути строительного подряда и не отменяет вытекающих из этого последствий.

Для признания договора заключённым, согласно ст. 432 ГК РФ, необходимо достижение согласия сторон по его существенным условиям – тем, в отношении которых по заявлению заказчика или подрядчика необходимо достичь соглашения.

В договоре подряда законодательство предусматривает обязательное указание двух существенных условий:

1. Предмет договора (ст. 702 ГК РФ) – в него входят работы, то есть, действия по достижению определённого результата, и сам результат. Обе эти составляющие важны, взаимозависимы, и поэтому должны быть расписаны подробно – для исключения двоякого толкования.
2. Сроки выполнения работ (ст. 708 ГК РФ) – начальные, промежуточные и конечные. Практика рассмотрения судебных исков показывает, что начальные и конечные сроки всегда имеют существенный характер, а промежуточные сроки в качестве существенных признаются судами не всегда. Но, если промежуточные сроки присутствуют в отношениях сторон, то в договоре подряда их лучше указывать.

Для справки. Условия по цене и качеству (ст. 709, 721) также являются важными, но их отсутствие не препятствует признанию договора заключённым.

1. Субподряд (ст. 706 ГК РФ). Привлечение генеральным подрядчиком к выполнению работ субподрядчика по умолчанию не запрещено законодательством, и генподрядчик имеет право делегировать выполнение части работ субподрядчику. Если же заказчик настаивает на выполнении всего объёма работ генподрядчиком, то в договоре должен быть прописан запрет на привлечение субподрядчика.
2. Цена подряда (ст. 709 ГК РФ). Сумма, которую заказчик должен выплатить подрядчику после приёма выполненных работ. Цена в договоре чаще всего указана в твёрдой форме, но может быть отражена и приблизительно, плавающей – если на момент подписания договора рассчитать её точно не представляется возможным (скачки цен). При использовании твёрдой цены для её определения составляется смета, однако и она может носить приблизительный характер.
3. Форма и график оплаты (ст. 711 ГК РФ). Схема выплаты денег подрядчику – по выполнении определённого объёма или вида работ, по окончании всего подряда и т.д.
4. Поставка материалов (ст. 713, 714 ГК РФ). Указывается, из материалов заказчика или подрядчика выполняется подряд (иждивение заказчика/подрядчика).
5. Права и обязанности сторон (ст. 715-722 ГК РФ). Расписываются отдельно для заказчика и подрядчика
6. Штрафные санкции (ст. 723 ГК РФ). Размер неустоек, выплачиваемых каждой из сторон за различные нарушения условий договора (задержка сдачи объекта, задержка оплаты и т.д.)

Договор подряда может содержать и другие условия, касающиеся иных аспектов — транспортные расходы, электроэнергия, услуги охраны, питание, проживание и т.д. Необходимость их указания в договоре зависит от конкретной ситуации и характера возможных разногласий между сторонами, возникших в ходе договорных отношений.

Скачать пример договора подряда (doc и pdf).

Предварительное согласование

Если фирма согласна заключить с вами договор, то для его составления прораб предварительно выслушает ваши условия, сопоставляя их со своими возможностями и выгодами. До момента подписания контракта, чтобы не потерять подряд, исполнитель постарается пойти навстречу большинству ваших пожеланий, и этим следует воспользоваться на предварительных переговорах.

Запишите на бумаге достигнутые в ходе устных обсуждений договоренности:

1. Сроки выполнения работ. Настаивайте на указании конкретной даты (плюс-минус 1-3 дня) окончания каждого этапа: сооружение фундамента, возведение стен первого этажа, перекрытие первого этажа, возведение стен 2-го этажа и т.д.
2. Перечень работ. Должен быть максимально подробным, включающим не только промежуточные, но и сопутствующие операции (увлажнение уложенного бетона, погрузка-разгрузка, уборка мусора и т.д.).
3. Стоимость. Акцентируйте внимание прораба на том, что цена подряда включает в себя абсолютно всё, что необходимо для достижения конечного результата.
4. Чьи инструменты. Не берите на себя никаких обязательств по обеспечению подрядчика инструментом или его текущему ремонту.
5. Кто закупает материалы. Взвесьте свой потенциал в возможности приобретения материала по ценам ниже рыночных. Если такая возможность есть, поставьте прораба в известность, но – только по материалам, в поставке которых вы уверены. Очень полезна договорённость о том, что излишки закупленных материалов подрядчик заберёт, а их стоимость должна быть вычтена из цены подряда при окончательном расчёте.
6. Субподряд. Обсудите, какие именно виды работ будут выполняться субподрядчиками, и почему. Если вас смущает репутация субподрядчика, не соглашайтесь на его привлечение.
7. Оплата. Договоритесь, чтобы вознаграждение по выполнении определённых объёмов работ выплачивалось вами после подписания сторонами промежуточных актов приёмки.

Предъявите прорабу сделанные записи, которые должны быть подробными и чётко сформулированными, и попросите расписаться в ознакомлении — содержание этого чернового чек-листа должно быть включено им в договор подряда.

Важно! После подписания договора заставить прораба выполнить что-то упущенное без дополнительной оплаты будет сложно.

Ознакомление с договором и его анализ

Учитывая отсутствие у большинства заказчиков опыта в составлении письменных договоров, это чаще всего делает подрядчик и приносит вам на подпись несколько экземпляров уже готового документа, отпечатанного на использующемся в их фирме бланке, который должен содержать, в том числе, результаты ваших с ним предварительных договорённостей.

Попросите оставить вам договор для ознакомления

Не торопитесь подписывать договор без проверки содержания, положившись на соблюдение предварительных договорённостей. Составитель договора всегда стремится использовать своё авторство с выгодой для себя – размыть или понизить ответственность исполнителя, расширить свои права, увеличить сроки выполнения работ. С этой целью в документе могут быть использованы не знакомые вам термины, допускающие двоякость толкования формулировки и т.д. Лучший способ вникнуть в суть договора, особенно на значительный объём работ – сходить с ним к юристу. Скрывать от подрядчика своих намерений при этом не стоит – на поправки в договор, рекомендованные юристом, будет меньше возражений.

Кроме консультации у юриста, многое по проверке договора можно и нужно сделать самому. На примере фрагментов различных договоров подряда рассмотрим, как избежать подводных камней при его подписании.

Проверьте идентичность экземпляров контракта друг другу

Все экземпляры договора должны быть одинаковыми по содержанию, особенно важно соответствие числовых значений (суммы и номера счетов).

Нельзя подписывать экземпляры договора, где оттиск печати не чернильный, а ксерокопирован.

Проверьте в договоре полноту информации о сторонах

Договор подряда должен содержать полную информацию по установочным данным и реквизитам сторон: Ф.И.О., паспортные данные, ИНН, полное название фирмы, её юридический и фактический адресы, регистрационный номер (ОГРН), телефоны.

Проверьте существование фирмы-подрядчика

«Шапка» договора и последняя страница с реквизитами содержат информацию, в подлинности которой нельзя быть уверенным по умолчанию.

Используя сведения о подрядной организации, проверьте, существует ли такая фирма, и действует ли она на момент заключения договора, так как рекламная информация о ней в СМИ может быть устаревшей. Сделать это можно на официальном сайте ФНС РФ.

Проверьте осведомлённость подписанта

Позвоните руководителю, чья фамилия указана в договоре, и спросите, подписывал ли он этот документ. Для идентификации назовите номер договора, дату подписания, предмет и цену подряда. На момент подписания вы должны быть уверены, что в контракт внесены данные именно этого руководителя.

Убедитесь в правильности цены подряда

Указанная в договоре цена должна соответствовать данным прилагаемой к нему сметы и вашим предварительным расчётам. Следует избегать заключения договора с плавающей ценой подряда и добиваться её указания в твёрдой форме.

Сверьте договор с черновыми записями

Все предварительно достигнутые договорённости, зафиксированные на черновиках, должны быть отражены в контракте.

Разберитесь с условиями субподряда

При использовании прорабом субподрядчиков необходимо выяснить, какого рода договоры с ними заключаются. Если оформляется договор субподряда, то субподрядчик несёт ответственность за свои действия перед генподрядчиком и заказчиком. Если же генподрядчик заключает с ним самостоятельный договор, выступая уже в роли заказчика, то такой субподрядчик подчиняться вам уже не будет – только своему заказчику. Отсутствие вас в этой связке чревато сложностями в согласовании выполнения объёма субподряда.

Оцените права и обязанности сторон критически

На конкретном примере рассмотрим, как превратить право в бесправие, а то и в абсурдную обязанность.

В п.3.2.1 сказано о праве заказчика проверять работу подрядчика в любое время, но с оговоркой «не вмешиваясь в его деятельность». Фактически это означает, что вы не можете повлиять на ход выполнения работ, если увидите ошибки.

В п.3.2.2 фактически говорится, что подрядчик, узнав от вас о прекращении с ним отношений из-за претензий к качеству работ, может ещё в течение 5 дней гнать брак, за который вы должны будете ему заплатить.

Убедитесь в соответствии порядка оплаты вашим договорённостям

Форма выплаты вознаграждения указывается в виде списания средств со счёта заказчика на счёт подрядчика, либо внесения заказчиком наличных денег в кассу подрядчика.

Размер выплачиваемого аванса, если это обсуждалось, не должен быть более 10% от цены подряда, а поэтапные выплаты лучше производить по выполнении определённого вида или объёма работ. Мы рекомендуем вообще избегать авансовый платежей за предстоящие работы, а оплачивать все только по факту.

По большому счёту, каждый пункт договора может нести в себе как явный, так и скрытый смысл, вникнуть в который без наличия опыта и знаний в области строительства сложно. Поэтому проконсультируйтесь по содержанию договора со знакомым прорабом — его помощь будет не менее ценной, чем оценка юриста.

Как оформлять расписки в получении денежных средств

Выплата вознаграждения заказчиком подрядчику, как правило, сложностей не вызывает – деньги либо перечисляются, либо вносятся в кассу фирмы с выдачей подтверждающих документов. Но в ходе выполнения работ нередко возникает необходимость выдачи наличных денег прорабу на какие-то расходы.

Выдачу сумм до 1000 рублей редко документируют, ограничиваясь записью в блокноте за подписью получателя.

Если же сумма значительна, то лучше оформить расписку, которая, не подменяя договора, тоже принимается к рассмотрению судом в качестве доказательства, причём, без заверения нотариусом. Делается это по следующим правилам:

• Два одинаковых экземпляра расписки составляет от руки тот, кто получает деньги – почерк дополнительно к подписи будет свидетельствовать в пользу события, а наличие двух экземпляров документа исключит возможность внесения изменений в содержание одного из них.
• В расписке указываются дата и место (населённый пункт) выдачи денег.
• В документ вписываются личные данные обеих сторон: Ф.И.О., адрес регистрации по месту жительства, серия и номер паспорта, дата его выдачи и наименование выдавшего учреждения.
• В расписке в свободной форме излагается цель передачи денег, вид валюты и размер денежных средств (указывается цифрами с последующей прописной расшифровкой) и срок их возврата.
• Документ обязательно подписывается обеими сторонами. Внесение в него подписей двух свидетелей с указанием их установочных данных закрепит подтверждение, хоть и не является обязательным.

Предлагаем скачать образец расписки (DOCX).

Если нет возможности или желания оформлять расписку, при выдаче денег придерживайтесь следующих правил:

• Давайте деньги только при свидетелях. Обратите их внимание на факт передачи и прокомментируйте свои действия, упомянув сумму и цель ссуды.
• Если рядом никого нет, то передать деньги можно под запись разговора на диктофон. Должны быть зафиксированы ключевые фразы – сумма, цель, срок и ответы собеседника. Предупреждать его о записи не обязательно – законодательство не запрещает использовать технику, если опция диктофона указана в инструкции по эксплуатации. При забывчивости или оспаривании кредитором факта передачи денег предъявленная аудиозапись поможет решить проблему.
• Если вам часто приходится выдавать подрядчику деньги, то можно делать это в одном и том же месте – помещении, оборудованном автомобильным видеорегистратором.

Заключение

1. Выбирая строителей для ремонта жилья, избегайте найма бригад, отказывающихся от заключения письменного договора.
2. Определившись с исполнителем, закрепите в договоре найма как можно больше предварительных договорённостей, выгодных для вас. После подписания контракта за выполнение необговоренных услуг прораб потребует дополнительной оплаты.
3. До того, как вам представят контракт, ознакомьтесь с главой 37 Гражданского Кодекса, определяющей условия, которые должны быть изложены в договоре подряда.
4. Получив договор, не торопитесь его подписывать. Проконсультируйтесь по содержанию документа с юристом и знакомым прорабом, после чего настаивайте на внесение в него изменений подрядчиком.
5. Выдачу наличных денег всегда нужно документировать. Если не оформляется расписка, можно сделать это негласно – законодательством не запрещено скрытое использование звуко- и видеозаписывающей техники, если функции записи заявлены производителем в инструкции по эксплуатации.